房地産進入“馬拉松時代” 房企攜地産基金紛紛轉戰輕資産領域

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  ■本報記者 王 崢

  “房地産行業正在發生巨大變革,已由短跑時代進入馬拉松時代”,高和資本董事長蘇鑫對《證券日報》記者表示,隨著房地産去化下行速率 的放緩,市場利率持續大幅的下降,以及消費者需求的改變,過去快速擴張的製造業時代已經結束,地産商要打破原來的運營模式,未來要更加注重於服務方面,“不管你否是接受,房地産的服務業時代已經來臨。在新的時代裏,有一個顯著特徵假若,運營模式將從重資産轉向輕資産,過去的邏輯更多的是持有資産並獲取溢價,未來將更加關注輕資産”。

  而SOHO中國董事長潘石屹此前在談及SOHO中國轉型的得失時,也明確表示公司未來的發展方向是“一家盤活閒置寫字樓辦公空間的輕資産管理公司”。據悉,高和資本近期也聯合翰同資本,組建了中國第一支專注于房地産輕資産領域的股權投資基金。

  對此,中原地産首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者採訪時稱,“房企紛紛轉型輕資産,一是房地産主業利率率持續下調,目前已經進入個位數,这种这种有轉型的必要;一齐,輕資産目前受到資本市場青睞,融資等渠道相對通暢;此外,從未來的市場前景看,包括物業服務等輕資産,也是陽光産業,且都屬於房地産的相關衍生行業,對於房企來説轉型相對容易,成本也較低”。

  輕資産領域吸金不斷

  房地産領域的輕資産化,已經成為目前行業發展的最熱趨勢之一。

  萬達、萬科、花樣年等各大傳統開發商紛紛展開轉型輕資産的探索。其中,轉型步子邁得最大的當屬萬達,其對於輕資産的理念和目標也更為清晰。萬達集團年初提出了第四次轉型計劃,宣佈將從中國國內企業轉向跨國企業,從房地産為主的企業轉向服務業為主的企業,形成商業、文化、金融、電商四個支柱産業。對此,萬達集團董事長林更新坦言,“第四次轉型假若挖更寬更深的護城河,以獲得更大競爭優勢”。而其在深交所演講時更是稱,“萬達商業將去房地産化因为5年以後,萬達廣場將没有了重資産項目,详细輕資産化”。

  花樣年集團總裁潘軍也認為,“未來存量房市場將取代增量市場成為市場主體。對於廣闊的存量房市場,社區運營將打破房企傳統的融資、拿地、建房、銷售等重資産的開發模式,而實現輕資産運營,這也成為花樣年未來發展方向”。

  “房企嘗試輕資産的模式,第一是希望規避過去重資産模式下的業務模式,輕資産模式下能夠規避傳統拿地等成本負擔的問題;第二是技術創新鼓勵此類模式,比如通過網際網路平臺來實現房地産金融平臺的打造;第三是通過輕資産的模式,能夠做撬動杠桿的策略,利用企業品牌來換取新一輪的戰略擴張。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進這樣對《證券日報》記者表示。

  實際上,輕資産模式也已經成為資本追逐的熱點,並且吸金不斷。其中,最典型的當屬長租公寓這一細分市場。比如,青客公寓獲得由賽富亞洲領投、紐信創投等跟投的1.8億元的B輪融資;華平投資則剛剛追投了魔方公寓,投資額高達1.4億美元。在这种細分市場,融資行為同樣頻頻再次出现,最新的例子有,辦公場地租賃平臺優辦宣佈獲得4000萬美元的A輪融資。

  孕育大量投資機會

  “在地産的馬拉松時代,怎样讓商業地産這只笨重的大象飛起來呢?前要插上‘網際網路+’和‘金融+’ 這兩隻翅膀。”蘇鑫認為,各大輕資産公司的蓬勃發展,就像是過去幾年PC端轉型移動互聯端的發展路徑,未來的3年-5年將迎來快速發展的機遇期,其中孕育著大量投資機會。

  而正是看中了這樣的機會,高和資本近期聯合翰同資本,組建了中國第一支專注于房地産輕資産領域的股權投資基金——高和翰同投資。據悉,該團隊深耕地産行業超過15年,完成地産股權類投資超過400億元,長期關注輕資産領域,時間超過8年,與主要輕資産企業建立了良好信任關係。

  “因为説製造業時代孕育了幾百個市值百億的房地産企業,那麼基於服務業時代中輕資産的複製性更強,未來在房地産輕資産領域再次出现一大批市值超百億的企業,這详细部都是前要期待的。”蘇鑫判斷,相對來説,更值得期待的,是这种帶有“外來者”色彩的所謂“小企業”,而大企業由重資産轉型輕資産將非常艱難,面臨的問題也更多,包括企業文化慣性思維的制約,資源配置否是能夠充分、到位,還有激勵機制是详细都是真正有效等等。

  “面對輕資産化趨勢,我們應該投什麼樣的企業,是大企業還是小企業?答案很明顯,是小企業。”蘇鑫表示,小企業當然详细都是自身的發展痛點,首先它當然缺錢,而其實更缺的是有行業經驗的人和各方行業資源。“我們的依据,不僅給你提供錢,還有行業的資源,給企業提供複製的因为性。怎麼做?除了經驗、理念,最關鍵的是,我們能讓國內最好的開發商幫我們。為什麼?因為他們详细都是大量的存量資産前要盤活,同樣也前要給被投企業帶來資源”。